Logistické nemovitosti a COVID-19 - speciální report Prologis

V Číně se ekonomická aktivita probouzí jak v segmentu našeho podnikání, tak mezi našimi zákazníky a objevují se známky hospodářského oživení podpořené návratem mnoha lidí do práce. V USA náš Indikátor podnikání v průmyslu (Industrial Business IndicatorTM – IBI), který sleduje aktivitu zákazníků na lokálním trhu, naznačuje zpomalení, i když ne tak výrazné jako v době poslední globální finanční krize. V našich předchozích zprávách o dopadech COVID-19 (12. března, 19. března) jsme identifikovali potenciální faktory, které by mohly pomoci zmírnit zpomalení trhu logistických nemovitostí. Tento týden náš výzkum odhaluje, že míra využití zůstává vysoká, na hladině 84 %, což je mírně pod průměrem 85–87 % v posledních čtyřech letech. Tato nová data poukazují na přetrvávající omezenou kapacitu logistických nemovitostí pro uspokojení potřeb zákazníků s potřebou růstu podnikání.

S ústupem krizové situace v Číně náš výzkum identifikoval čtyři klíčové ukazatele, které by mohlo být v následujících měsících možné sledovat jak v USA, tak v Evropě:

1. Pokračující provoz. V průběhu krize logistické operace pokračovaly s výjimkou případů, kdy byl jejich zákaz nařízen vládou. V budovách, které zůstaly v provozu, zákazníci Prologis přijali řadu opatření k zajištění bezpečnosti a v případě potřeby podnikli patřičné nápravné kroky. Zpoždění ve výstavbě logistických nemovitostí bylo četnější a obnovení projektů trvalo déle.

2. Opětovná akcelerace růstu e-commerce. Z hlediska aktivity byli vůči krizi nejodolnější zákazníci se zaměřením na koncové spotřebitele a městskou logistiku. Zejména se jednalo o zákazníky podnikající v e-commerce. Dodávky pokračovaly bez větších komplikací i přes nedostatek pracovních sil. Naproti tomu automobilový průmysl byl aktivní méně. Stejně jako v USA a Evropě se i v Číně dařilo řadě online segmentů dobře, především potravinářství a maloobchodu obecně.

3. Podepsané nájemní smlouvy. Navzdory zákazům a omezením v cestování i pohybu osob na veřejnosti během nejhoršího stádia pandemie aktivita pokračovala (byť pomalejším tempem). V únoru a březnu podepsala společnost Prologis v Číně více než půl tuctu nových a obnovovacích nájemních smluv na prostory o rozloze zhruba 600 000 čtverečních stop.

4. Podepsané nájemní smlouvy. Navzdory zákazům a omezením v cestování i pohybu osob na veřejnosti během nejhoršího stádia pandemie aktivita pokračovala (byť pomalejším tempem). V únoru a březnu podepsala společnost Prologis v Číně více než půl tuctu nových a obnovovacích nájemních smluv na prostory o rozloze zhruba 600 000 čtverečních stop.

Logistické nemovitosti v USA a Evropě pravděpodobně zažijí zmírnění aktivity. V souladu s čínským vzorem vykazují ekonomické ukazatele v USA a Evropě prudké zpomalení činnosti. Zejména v USA dosáhla míra propouštění zaměstnanců vůbec nejvyšší úrovně a PMI u amerických a evropských služeb klesly na historicky minimální hodnoty. Náš IBI v březnu také poklesl ze 60,0 na 41,7. Současná úroveň je nad minimem dosaženým během globální finanční krize, kdy index v listopadu 2008 klesl na úroveň 31,1. Taková volatilita signalizuje recesi a možné zastavení nebo zvrácení poptávky po logistických nemovitostech v druhém kvartálu roku 2020, ne-li dříve, což představuje riziko pro tržní hodnoty neobsazenosti a růst nájemného. Dalším rozdílem oproti situaci poslední globální finanční krize je velmi nízká míra neobsazenosti v aktuálním ekonomickém cyklu, který nyní vstupuje do období nejistoty. Dnes činí neobsazenost v USA 4,6 % a méně než 4 % v Evropě, což je výrazně pod úrovní 7 % z let 2007/2008.

Tento měsíc jsme v našem průzkumu zvláštní pozornost věnovali dopadům COVID-19 na provoz. Získané údaje ukazují, že menšina (22 %) zákazníků zaznamenala prudký pokles úrovně aktivity v důsledku (a) absence produktů k distribuci nebo (b) zastavení provozu z bezpečnostních důvodů – oba faktory jsou pravděpodobně přechodné. Naproti tomu výraznější podíl zákazníků (38 %) uvádí, že u nich nedošlo ke změně nebo ke zvýšení aktivity. Zbývající respondenti vykázali mírné zpomalení a přijímají preventivní opatření

O Indikátoru podnikání v průmyslu – Industrial Business IndicatorTM

Náš měsíční průzkum s vlastní ochrannou známkou je prováděn od roku 2007 mezi našimi americkými zákazníky. Srovnáváme úroveň jejich aktivity a získané údaje využíváme k odhadu vytížení průmyslu (z celkových 100 %). Index aktivity je pro nás jedním ze zásadních ukazatelů. Coby difúzní index má referenční hodnotu stanovenou na 50, k té přidáváme procento zákazníků, kteří hlásí větší aktivitu, naopak odečítáme procento zákazníků, kteří vykazují méně aktivit.

Jak ukázala naše zpráva z minulého týdne, nové strukturální faktory v podobě růstu úrovně zásob a akcelerace e-commerce mohou v kombinaci se čtyřmi výše zmíněnými ukazateli zmírnit ekonomické zpomalení na trhu s logistickými nemovitostmi:

1. vysoká dynamika a extrémně nízká úroveň neobsazenosti na trhu
2.  rozmanitá poptávka a růst určitých sektorů podnikání v důsledku COVID-19, včetně e-commerce, potravinářství a domácích potřeb, a to i přes slabiny v jiných kategoriích, jako je automobilový průmysl;
3. opětovné zásobovaní zbožím z Číny;
4. zpoždění nové výstavby.

Naše data z tohoto týdne naznačují, že provoz v našich budovách nadále funguje s omezenými možnostmi pro rozšiřování kapacit, které by v případě potřeby umožnilo zákazníkům růst. Míra obsazenosti zůstává na stále vysoké úrovni 84,5 %. Očekáváme, že pro krátkodobý horizont bude charakteristické zpomalení ekonomické aktivity a omezená dostupnost kapitálu, zejména pro malé a střední podniky. Situaci pomohou fiskální stimuly. Poptávka po logistických nemovitostech, obsazenost i růst nájemného čelí nepříznivým podmínkám.

Logistika má pro dlouhodobý výhled dobrou pozici. Při pohledu na všechny segmenty trhu s nemovitostmi lze říci, že jejich další výkon bude záviset na tom, jak se zákazníci přizpůsobí novým podmínkám – například uživatelé kanceláří a míra jejich adaptace na práci z domova versus coworking. V oblasti logistických nemovitostí zvyšují dynamiku nové strukturální faktory, a to (i) vyšší míra zásobování pro účely zachování podnikatelské kontinuity a (ii) další akcelerace e-commerce v důsledku vzniku jak nových kategorií spotřebitelů (senioři), tak posílení prodeje některých typů produktů (potraviny).